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房屋被查封後,還能不能出租?

壹、直接答案

一、房屋遭查封後,仍交給房東保管時,房東是否仍可將之出租,收取租金呢?答案是定的;

二、但是,執行債權人一旦發現上開情事,房客仍可能面臨遭到執行債權人向法院聲請排除該房客之占有房屋行為之局面,而且,在房屋拍賣後依法進行點交程序時,房客亦無權阻止該房屋之點交,拒絕交出房屋者,將遭法院解除占有,房客因此所受之損害,只能向該房東求償了。

貳、基礎說明

一、房屋遭查封後,房東所為之出租行為,將會減低日後實施拍賣時第三人參與投標的意願,性質上屬於強制執行法第51條第2項所稱之「其他有礙執行效果之行為」,對於債權人不生效力。(強制執行法第113條準用第51條)

二、所謂「對於債權人不生效力」,是指該租賃關係本身雖然合法有效(此為房東仍可出 租該房屋之理由),但卻不能以該租賃關係對抗債權人之意(此為該房客之占有行為仍會被除去的理由);尤有進者,依據強制執行法第51條第3項規定,執行法院亦可依職權或債權人之聲請而排除房客依該租賃關係所生之占有行為,也就是房客將面臨被執行法院強迫搬家之命運(強制執行法第113條準用第51條)。

三、若是債權人一直沒有發現債務人將房屋出租予他人之情事,到了最後,當執行法院之強制執行程序進行到「拍賣後之點交程序」時,法院之執行人員終究會發現,因此,法院之執行人員就會依照強制執行法第九十九條第一項規定,動用強制力來解除房客之占有(也就是強迫房客搬離房屋),以便將該房屋點交給該房屋之買受人或承受人,房客並不能憑著查封後才訂立之租賃契約,主張自己有租賃權利而繼續居住。

參、參考法條

強制執行法第51條
查封之效力及於查封物之天然孳息。實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔受其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力。實施查封後,第三人未經執行法院允許,占有查封物或為其他有礙執行效果之行為者,執行法院得依職權或依聲請排除之。

強制執行法第78條
已查封之不動產,以債務人為保管人者,債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者,執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。

強制執行法第99條
債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者,前項規定亦適用之。依前二項規定點交後,原占有人復即占有該不動產者,執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。前項執行程序,應徵執行費。

強制執行法第113條
不動產之強制執行,除本節有規定外,準用關於動產執行之規定。

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