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仲介公司為何會收取斡旋金?〈解說:李清輝律師〉

 
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 相關法律知識
◎房屋買賣
新聞:
  最近房屋市場景氣熱絡,許多人都有購屋置產計畫,周小硬先生想在台中買房子,透過仲介公司安排,看了幾間,對文心路上某間公寓頗為滿意,想請父母一起來看,仲介公司業務員請他先付十萬元斡旋金,稱可保留三天優先購買之權利,於是周小硬先生支付十萬元斡旋金,且未細看就簽訂了「不動產購買意願書」,嗣因房屋格局與座落不為父母親所接受,便想要回十萬元,但仲介業務員稱屋主已同意出售該屋,並收取了十萬元,故無法退還。

法律教室:
一、何謂斡旋金:
  買房子,沒有不討價還價的,可是房子的交易金額龐大,買方難免猶豫,仲介公司為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益,仲介公司發展出斡旋金制度。「斡旋金」係指買賣雙方關於不動產標的價額意見尚有差距,暫時不能達成共識,但雙方仍有協調一致之可能時,由買方提出部分價金,交由仲介公司作為協調之擔保,以示其購買意願。依一般民間交易習慣,斡旋金為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」,且以達成買方要求之任務為必要條件,否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時,斡旋金即轉變成買賣價金之一部分,接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。

二、斡旋金的功用:
  斡旋金制度,對承買人、出賣人及仲介公司三方都有助益:
(1)從買方來說,交付一定之斡旋金請仲介公司居間協調,有助於探
得賣方所出之底價。
(2)對賣方而言,斡旋金交付可讓賣方知道真正有誠意之買主所在,
蓋斡旋金是由買方提出現金或有價證券表示其購買誠意,而非只
是投石問路而已,而且一但付出斡旋金等於放棄其談判妥協籌碼
,亦放棄了拒絕簽約之權利。
(3)仲介公司方面,斡旋金通常是仲介公司代為溝通講價的有力條件。

三、成交及不成交時,斡旋金各如何處理:
(1)買賣成交時,斡旋金如何處理?
「斡旋金」是一種出價方式,當賣方依買方出價承諾,契約即成立,此時斡旋金如何處理?房仲業者表示有三種處理方式,其一最為常見即斡旋金直接轉為定金處理(業界稱「轉定」);其二是由總公司統一保管,直到簽定買賣契約書,直接轉為總價的一部分;其三則是仲介公司直接當成「定金」的概念操作,省去「轉定」程序,減少因法律地位不明,而產生的糾紛。
至於斡旋金轉定後,買賣雙方若反悔,將有違約罰則的問題,多數係採取「買方違約賣方沒收定金、賣方違約應加倍返還買方定金」方式處置;即使是選擇不必先掏錢的「內政部版要約書」,違約時亦有罰則規定,主要為「買賣方可請求違約方給付成交價3%之違約金」。
(2)不成交時,斡旋金如何處理?
若在斡旋期限內,賣方反悔不出售時,仲介公司應將斡旋金全數無息返還,不得收取服務費;至於買方在斡旋期間內反悔終止斡旋時
,應如何處理?查斡旋金常會有3到5天的斡旋期限,期限一到,契約當然失效,固無問題,惟買方於期限內後悔不買時,宜類推適用民法委託契約之規定,委託即便訂有期限,委託人也得隨時終止委託。
換言之,付斡旋金後,在賣方未簽收斡旋金前,買方還是可以主張不買,只不過必須考量是否須賠償仲介公司及賣方的損失,這些問題也必須一併注意。

四、斡旋金糾紛與購屋提醒:
斡旋金制度是仲介公司自創,並無明確定義,實務上多發生仲介糾紛,延伸出斡旋金二部曲。第一部引誘篇:仲介公司先引誘購屋者支付斡旋金,仲介再積極去遊說賣方,促成交易完成;第二部套殺篇:當消費者不打算購屋時,仲介謊稱之前所支付之斡旋金,已轉為定金
,如消費者反悔不買,則將沒收斡旋金。為導正「斡旋金」之紛爭,行政院公平交易委員會要求仲介公司如提出斡旋金要求,應主動告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之要約書,而不需支付任費用,如消費者選擇交付斡旋金時,也應確實審閱書面契約,注意是否載明:交付斡旋金之目的、斡旋金數額、有效期間、撤回權、違約罰則、是否收取服務費及其收費標準、違約時是否仍要支付服務費,暨其他特殊事項,仲介公司如未遵行而有欺罔或顯失公平情事,則違反公平交易法第二十四條之規定,消費者可向公平交易委員會檢舉。
購屋提醒:
(一)買屋與賣屋均應善用『契約審閱權』。
(二)買屋議價時,應優先考慮簽訂要約書而非斡旋金。
(三)應審慎評估不隨便簽訂『定金』、『契約』或『付款』等文件。
(四)買屋時應上網搜尋或訪查不動產交易之行情。
(五)貨比三家,選擇優良的仲介業。


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