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【不動產】違反仲介契約自行賣出 遭提告

編號日期: NO:146/2008年01月30日
當事人: 溫先生 訴外人:江雯
相對人: A企業有限公司
案件類型: 消費者保護法 第十一條第一項
受損權利: 新台幣九十五萬二千八佰元之賠償
判決結果: 原告之訴駁回 相關成功案例
成功案例
  溫先生(被告)委任A企業有限公司(原告)銷售太太名下一棟不動產,雙方簽訂一
份「專任委託銷售契約書」,內容載明代理銷售期間,自民國九十六年一月十六日起至九
十六年四月三十日止。隨即,A企業投入大量金錢、人力,積極廣告銷售該屋,亦曾積極
尋找買方,但是溫先生多次推託各種理由不願簽同意出售書,致A企業大起疑竇,經查出
溫先生已在合約期間內,私底下將該屋出售於第三人。於是,A企業採取發函告知溫先生
後,繼而提出民事訴訟請求給付委任報酬。
  原告聲稱在委任期間被告私下出售該標地,違反專任委託銷售契約書第十一條第一項
第一款違約之處罰:「委託期間內,委託人自行將房地產標地物出售、出租或經由第三人
介紹或其他類似之銷售行為者。視為受託人已完成仲介之義務,委託人仍應支付受託人以
委託銷售總價百分之六計算之服務報酬,並應全額一次付予受託人。」被告既然於委託期
間利用原告廣告效果,自行出售一事,依約定(如前述)自應給付服務報酬,總計九十五
萬二仟八佰元整予原告,以維權益。被告委任本所律師代理訴訟辯護。勝訴理由敘述如下

【關鍵一】專任委託銷售契約書無效:
  原告經營提供不動產的仲介服務,因而取得之服務費謂「報酬」。依民法第五百六十
八條
第一項:「居間人,以契約因其報告或媒介而成立者為限,得請求報酬。」據原告提
出之「專任委託銷售契約書」,其目的是為與不特定的多數人簽訂同種類之契約書,理應
消費者保護法的『定型化契約』條款性質,受消費者保護法第十一條第一項:「企業經
營者在定型化契約中所用之條款,應本平等互惠之原則。」及同法第十二條第一項:「定
型化契約中之條款違反誠信原則,對消費者顯失公平者,無效。」與同法同條第二項第一
款:「違反平等互惠原則者,顯失平,無效」。
  遍觀原、被告雙方所簽訂之「專任委託銷售契約書」內容,並沒有具體記載約定原告
應履行仲介義務內容,單限制被告行使權利,實已違反平等互惠原則,明顯對被告不公平
,應屬無效之契約。

【關鍵二】被告非標地物所有權人:
  該不動產之所有權人為被告的太太江雯,依原、被告雙方於九十六年一月十六日另簽
有一份「房地產標地現況說明書」內容第十三項說明內容,委託人是否為所有權人,回答
欄勾選為:否,備註說明欄為:若非所有權人,請提出所有權人之特別授權證明文件。簽
約當時,原告也知道委任銷售的被告不是該房地的所有權人,而是被告的太太所有,即與
被告簽約,爾後原告也沒有積極請求被告提出授權證明書,表示原告知情委任人不是所有
權人,而被告是否有權委任銷售的權利,由此可明白原告之請求被告給付服務酬勞,顯然
無理由。

※為維護當事人隱私,案件說明中,名稱皆為假名※
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