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【債權/契約】見證人充當仲介人 契約無效

編號日期: NO:151/2006年12月16日
當事人: 王先生(被告)
相對人: 林先生
案件類型: 給付仲介費( 民法第 565 條 )
受損權利: 王先生需給付1%仲介費給林先生
判決結果: 林先生之告訴及假執行聲請均駁回 ( 相關成功案例 )
成功案例
  被告王先生在民國94年跟朋友A先生想賣一筆土地,代書李先生聽說此事,便告知自己的好友B先生,B先生表示想買,於是王先生同意出售。王先生跟B先生在這之前不認識、沒見過面,亦無任何書信電話往來。
  簽約時,B先生忽然打電話叫林先生來,而被告王先生和原告林先生不認識、沒見過面、沒有任何書信往來。原告林先生雖簽名於仲介人處,但被告王先生當時認為,林先生只是見證人或是B先生的仲介人,依照民法565條566條第1項仲介契約係債之契約,基於債之關係是相對性,僅存在契約雙方當事人間,不及於第三人。所以,是B先生跟林先生之間達成仲介契約,非是王先生跟林先生,所以王先生無須給付仲介費給林先生。勝訴理由如下:

【關鍵一】民法第565條、第566條第一項之明文規定:
  依照條文內容可知,居件契約之成立,除當事人已約定居間人為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介外,尚須當事人有給付居間報酬之約定;否則縱有一方為他方報告訂約機會或媒介之情事,一樣不成立居間契約。所以原告林先生是跟B先生達成仲介契約,而非跟王先生,縱使林先生有為王先生報告訂約機會,居間契約一樣不成立。

【關鍵二】聲請台中市不動產仲介經紀商業同業公會函查:
  原告主張土地仲介有「買一賣一」的給付仲介費習慣,並聲請台中市不動產仲介經紀商業同業公會函查此習慣是否存在。
  核此函內容,主要是就主管機關關於不動產經紀業或經紀人員收取報酬為上限,暨不動產經紀業條例實施前民間常見給付仲介報酬比例為說明,與民事法所未「習慣」,是指普通一般人均確信有法效力之多年慣行事實仍有差異,所以原告部分之主張無效。

※為維護當事人隱私,案件說明中,名稱皆為假名※
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