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賣凶宅未告知 前屋主、房仲判賠〈解說:許盟志律師〉

新  聞:
新聞來源:中時電子報

  吳姓男子去年委託房仲業者在新北市新莊買了一間公寓,事後發現買到凶宅,怒告簡姓前屋主與房仲業者,求償下跌的房價。板橋地院審理後,認為前屋主雖然辯稱不知情,仍負有瑕疵擔保義務,而房仲業者未確實查證也有責任,因此判簡女與房仲業者須賠吳男一百廿七萬元。
  判決指出,吳男去年四月透過知名房仲業者仲介,以四百卅萬元向簡女購買新莊中港路一公寓八樓;事後吳男因故想轉售,再委託同家公司尋找買家。
  去年十二月,吳男原已與另名買家談好價格,對方卻輾轉從鄰居口中得知,九十五年曾有一對姊弟在此燒炭自殺,拒絕購買,氣得吳男控告前屋主與房仲業者,請求房屋減損的價金。
  簡姓前屋主喊冤表示,該房自燒炭事件後,歷經多次轉手,才由她在九十七年買下自住,從來沒想過房子裡曾有人燒炭自殺,認為要她負責並不公平;房仲業者則認為,他們已盡查證義務。

法律教室:
一般所稱的「凶宅」,雖無法律上的定義,但依照一般不動產買賣交易慣例,是指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」的房屋。 至於房屋是否因曾有人在此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」,不僅是個人主觀及心理層面的想法,也會因人、因時或宗教信仰不同而有異,並可藉由時間淡化、記憶淡忘或宗教儀式去除不安的心理。 又分「直接凶宅」跟「間接凶宅」。「直接凶宅」指非自然身故發生在屋內,「間接凶宅」指非本戶房屋發生非自然身故,例如在頂樓或樓梯間。

所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言,凡依通常交易觀念,或依當事人之決定,認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者,即為物有瑕疵,且不以「物質上」應具備者為限。非自然身故之情事,將對不動產之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,應認屬物之瑕疵,而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任,無論出賣人是否有過失,均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全,若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買,即應認有瑕疵,以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失,則在所不問。

若是買進的標的物是兇宅,即使合約內沒有載明主動告知,賣方及仲介仍有主動告知的義務,因此,可依民法第359條、第365條,買方可在合約簽定內6個月或是交屋5年內提出異議。若是合約內有載明必須告知標的物是否為兇宅,賣方及仲介卻沒有主動告知,買方在15年內可以提出債務不履行,要求賠償,另外還可能構成詐欺。

一般來說不論是不是凶宅,其重點為仲介或屋主有如實告知與否,如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買,就不會有後續的糾紛發生,下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅,但依社會觀念來說多數人仍有禁忌,價錢難免就會被壓低。

買屋附加兇宅條款 保障自身權益

買屋時現況說明書中可附加「買到凶屋、鬼屋或海砂屋時,得解約退款」,才能保障自身權益, 買到凶屋或鬼屋大多是消費者完成購屋進行裝潢時,才從鄰居口中得知,通常會透過調解,讓賣方扣除過戶等手續費用解約退款。

「凶宅調查」是定型化契約一部分,合法房仲業者在接受委託時,會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名,凶宅也在調查之列,並載入「不動產重要事項說明書」中,如果賣方表明「過去沒有發生過自殺或任何凶殺案」,簽立買賣合約,如果查詢發現與事實不符,買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。

本案件中,板橋地院指出,民法瑕疵擔保義務,不以賣家的故意過失為要件,即使簡女不知情,仍須負責;另房仲業者部分,法官則認為,另家房仲業者已註明該房屋是凶宅,該房仲業者卻未查明,確實有疏失,最後判處簡女、房仲業者須賠償吳男一百廿七萬元。

板院資深法官指出,本案前屋主簡女主張不知情,也可以同樣理由再向前手求償,以此類推,但需注意瑕疵擔保請求權時效是在發現瑕疵六個月內與買屋後五年內。

民法第354條
物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。

民法第359條
買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。

民法第365條
買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。

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