新　　聞： 新聞來源：自由時報 2012年11月27日 　　新北市黃姓女子花了3200萬元，購買位於蘆洲區1間1、2層樓金店面，她原本認為已租給超商的1樓租金會調高、2樓已有人固定租下，因此向銀行貸款買下此屋，怎料超商不願續租不打緊，撤點並拆除裝潢後，才得知買到海砂屋，氣憤提告，板橋地院判賣家李姓男子需返還3200萬元買屋價金，可上訴。 　　黃女提告指出，99年間，她看上蘆洲區某處1、2樓房屋，當時賣家李男說，1樓已租給超商，原本6萬9400元的租金，未來還將調高至7萬3500元，2樓也有人固定承租，租金1萬4500元，以此引誘她購買，事實上超商早已決定撤點。 屋主堅稱不知情 可上訴 　　黃女還指出，李男利用資訊不對等，把只具有街巷公寓價值的房屋，包裝成連鎖商店金店面高價出售，直到超商撤點裝潢拆除、2樓因積欠租金搬走後，她才得以入內檢視，後因不堪房貸曾嘗試出售，房仲人員檢視後說是海砂屋。 　　黃女說，經氯離子檢測後更確定該屋就是海砂屋，因此要求對方解除契約並返還3200萬元買賣價金；李男則反駁，他從91年買下房屋後，就與1、2樓承租人續約，從未實際佔有或修繕，根本不知是海砂屋，且該屋公共空間未曾出現過水泥塊剝落等情形，再加上他也沒做過檢測，何來蓄意隱瞞。 　　李男指出，他從未阻止黃女察看房屋，簽約後也特地讓黃女進入2樓察看，且他如何得知出售後1年，超商因業務考量與拆牆問題決定撤點？ 　　法官認為，依房仲人員證詞，黃女買房時1、2樓都有天花板，且均有承租人佔有使用中，若不經專業機關檢驗，一般人難以馬上發現海砂屋瑕疵，且雙方買賣契約規定氯離子含量高於0.6kg/m3以上，就可以解約，依檢測報告，該房氯離子含量確實高於標準，當然可以解約，判李男需返還價金。 法律教室： 契約有分成契約的成立要件及契約的生效要件，契約之一般成立要件為當事人、意思表示及標的；契約之一般生效要件，為當事人須有權利能力及行為能力；標的須合法、妥當、可能、確定；及意思表示須健全並趨於一致。 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。買受人於契約成立時，知其物有[$369$]民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責；又買受人因重大過失，而不知有[$369$]民法第354條第1項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責，但故意不告知其瑕疵者，不在此限，民法第355條定有明文。且瑕疵擔保屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責。 「海砂屋調查」是定型化契約一部分，合法房仲業者在接受委託時，會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名，海砂屋也在調查之列，並載入「不動產重要事項說明書」中，如果賣方表明房屋並非海砂屋，簽立買賣合約，如果查詢發現與事實不符，買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。 就該案件，李姓出賣人於出賣該屋時，並未告知房屋是海砂屋，且在交屋之屋況說明書上記載沒有實際狀況，實以保證該屋無瑕疵，然該屋卻是海砂屋之情況事實存在，且買受人黃小姐亦在不知該屋為海砂屋之瑕疵下購買該屋，出賣人李先生顯有過失，瑕疵擔保係屬無過失責任，只要買賣標的物有瑕疵，出賣人即應負責，此部分屬於重大瑕疵因此法院判定黃小姐得解除契約，李男須返還3200萬元價金。

[$153$]民法第153條 當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。 [$154$]民法第154條前段 契約之要約人，因要約而受拘束。 [$369$]民法第354條 物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。 出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。 [$370$]民法第355條 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。 [$374$]民法第359條 買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。