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欠管理費 建設公司判賠205萬〈解說:陳宏毅律師〉

聯晟法網 2014年10月27日
新  聞:
來源:中時電子報 2014年09月16日

  營造公司因拒交管理費與住戶對簿公堂。最高法院維持二審認定,昨日判決營造商興建後仍未售出的空屋,須依法給付共205萬多元給管委會確定。
  公寓大廈管理條例規定,大樓起造人應按工程造價比例提列費用,設置公共基金供管委會使用,另外,空屋未售出前,亦需由建設公司代繳管理費,營造商因主張以公共基金抵繳管理費,遭建案住戶拒絕,雙方因而鬧上法院。
  管委會表示,民國99年間營造商於新北市三峽台北大學旁,投資興建OO建案,總戶數為1024戶,取得使用執照、住戶陸續搬入後,該大廈仍有餘屋未售出,所有權仍屬營造商,全體住戶開會決議要求營造商繳交管理費,但對方拒付,他們於是打官司向營造商索討。
  營造商則辯稱,大廈興建完成後,營造商已提撥904萬多元的公共基金,做為大廈管理維護事項所需支出,並對住戶請求修繕事項,無償全面性服務,這些費用可抵扣積欠的管理費,營造商不須再給付管委會任何費用。
  高院審理後認為,依法營造商基於起造人身分,就有提列公共基金的義務,與繳交管理費屬不同義務,不得相互扣抵,但考量未銷售的空屋與實際居住使用的情況不同,營造商就未經區分所有權人會議決議期間部分,管理費用只須繳納一半的管理費,判決營造商應給付管委會205萬9333元,案經上訴,最高法院駁回定讞。

法律教室:
本案中,營造商在與買方所訂立之買賣契約中,約定「買方應依『營造商-OO社區規約』所訂之標準繳納管理費,賣方未銷售空屋之管理費按前開標準二分之一計收」之約定,惟管理委員會認為,其們已於第二次區分所有權人會議召開時變更為「二、投資興建人(起造人)未售空戶之區分所有權部分及停車位,其管理費依前款繳納標準全額計收,並溯及自完工之日起算」,故營造商應依社區規約來負擔全額繳納之義務,而非應納金額訂立標準的二分之一。

營造商雖主張管委會所召集之第二次區分所有權人會議,其決議程序不合法,惟其決議雖不合法定程序,但僅屬得訴請法院撤銷之決議,惟營造商並未依法定程序向法院提出撤銷決議之請求,故認為該決議有效。

另法院認為依公寓大廈管理條例第18條一項一款及同條二項:「公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。」,營造商有提列公共基金及繳納管理費之責。

公寓大廈管理條例第十八條
公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。

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