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認識仲介公司角色
不動產仲介公司之經營業務內容,固然在於媒介不動產之買方與賣方達成不動產交易,以賺取仲介酬勞為目的。通說認為不動產仲介應適用民法第五百六十五條以下關於居間之規定,但嚴格而言,又牽涉委任與代理法律關係,是又應適用有關代理與委任的法律關係,以保障消費者與不動產仲介業者之權益。此外,為管理不動產經紀業,建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,立法院於民國八十八年制定「不動產經紀業管理條例」,茲檢附全文如次俾供參考。 【法規內容】 第一章  總 則 第一條 (立法目的) 為管理不動產經紀業(以下簡稱經紀業),建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展,特制定本條例。 第二條 (法律適用順序) 經紀業之管理,依本條例之規定;本條例未規定者,適用其他有關法律之規定。 第三條 (主管機關) 本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府地政處;在縣(市)為縣(市)政府。 第四條 (用詞定義) 本條例用辭定義如下: 一、不動產:指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。 二、成屋:指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。 三、預售屋:指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。 四、經紀業:指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號。 五、仲介業務:指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。 六、代銷業務:指受起造人或建築業之委託,負責企劃並代理銷售不動產之業務。 七、經紀人員:指經紀人或經紀營業員。經紀人之職務為執行仲介或代銷業務;經紀營業員之職務為協助經紀人執行仲介或代銷業務。 八、加盟經營者:經紀業之一方以契約約定使用他方所發展之服務、營運方式、商標或服務標章等,並受其規範或監督。 九、差價:係指實際買賣交易價格與委託銷售價格之差額。 十、營業處所:指經紀業經營仲介或代銷業務之店面、辦公室或非常態之固定場所。 第 二 章  經 紀 業 第五條 (申請許可之程序) 經營經紀業者,應向主管機關申請許可後,依法辦理公司或商業登記;其經營國外不動產仲介或代銷業務者,應以公司型態組織依法辦理登記為限。 前項申請許可之事項及其應備文件,由中央主管機關定之。 經紀業分設營業處所,應向直轄市或縣(市)政府申請備查。 第六條 (申請經營經紀業不予許可情形) 有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷或廢止其許可: 一、無行為能力或限制行為能力者。 二、受破產之宣告尚未復權者。 三、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。 四、受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。 五、曾經營經紀業,經主管機關撤銷或廢止許可,自撤銷或廢止之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者,不在此限。 六、受第二十九條之停止營業處分,尚未執行完畢者。 七、受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢,或廢止經紀人員證書或證明處分未滿五年者。 經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,廢止其許可,並通知其公司或商業登記主管機關廢止其登記。 90年10月31日修正公布前原條文   有下列各款情形之一者,不得申請經營經紀業,其經許可者,撤銷其許可: 一、無行為能力或限制行為能力者。 二、受破產之宣告尚未復權者。 三、犯詐欺、背信、侵占罪、性侵害犯罪防治法第二條所定之罪、組織犯罪防制條例第三條第一項、第二項、第六條、第九條之罪,經受有期徒刑一年以上刑之宣告確定,尚未執行完畢或執行完畢或赦免後未滿三年者。但受緩刑宣告者,不在此限。 四、受感訓處分之裁定確定,尚未執行完畢或執行完畢後未滿三年者。 五、曾經營經紀業,經主管機關撤銷許可,自撤銷之日起未滿五年者。但依第七條第一項逾期未開始營業或第三十條自行停止業務者,不在此限。 六、受第二十九條之停止營業處分,尚未執行完畢者。   七、受第三十一條停止執行業務處分尚未執行完畢,或撤銷經紀人證書處分未滿五年者。   經紀業經公司登記或商業登記後,其公司負責人、董事、監察人、經理人或商號負責人、經理人有前項各款情形之一者,由主管機關命其限期改善;逾期未改善者,撤銷其許可,並通知其公司或商業登記主管機關撤銷其登記。 第七條 (申請