關於聯晟 律師陣容 服務項目 法律知識 據點位置 文章搜尋
法律知識庫 >不動產 >土地代書 >土地相關稅法常見問題
房屋稅的計算方法

一、房屋稅並不是按房屋造價或市價計算,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算得來。
  計算公式如下:

應納稅額=房屋標準單價 × 面積 × ( 1-折舊率×折舊經歷年數 )× 地段等級調整率×適用稅率

例如:甲父在高雄市中三正路有鋼筋混凝土造之五層樓房屋一棟, 面積250平方公尺,於民國七十九年三月建造完成,供住 家使用迄今,甲父九十一年度應繳房屋稅計算如下:

3,300元×250m ×(1-1%x12年)×170%×1.2%=14,810元

(一)房屋標準單價:
  是由各縣市不動產評價委員會按照下列三個因素分別評定:
  1.房屋標準單價係依使用執照所載下列三個項目要件換算所得
   A:構造別─區分為鋼骨造、鋼筋混泥土造、加強磚造、磚造……等, 其中以鋼骨造評價最高。
     B:用途別─區分為四類:
第一類國際觀光旅館、
第二類旅館、
第三類店舖、住宅、
第四類工廠, 其中以第三類最多,但以第一類國際觀光旅館房屋評定單價最高
   C:房屋總層數─樓層愈高單價愈高。

      2.五樓以下(包括五樓)房屋設有電梯或房屋高度超過標準高度四公尺以上者 ,應依標準單價予以加價,加價後即為核定單價。

(二)面積:
  以該房屋之使用執照或建築改良物所有權狀所載面積為準,但地下室供防空 避難或未停車收費之住戶停車場使用,依法免稅應予扣除。

(三)折舊率:
  鋼筋混泥土造房屋每年折舊率為1%。

(四)折舊經歷年數:
  七十九年四月起課迄至九十一年六月止,歷經年數為十二年。

(五)地段等級率:
  依據房屋所處街道之商業交通發展情形,擬訂房屋位置所在段落之等級。 如高雄市中正三路地段等級率經評定為170%。

(六)稅率:
  住家用為1.2%。

 

二、房屋稅按下列使用類別稅率課徵:
  1‧類別:*住家用
  稅率:*按其現值課徵 1.2%
備註:A.房屋同時作住家及非住家用時,以其實際使用面積分別按住家用或 非住家用稅率課徵。例如自宅一樓設事務所,二至五樓仍作住家使 用,則一樓按非住家非營業用稅率課徵,二至五樓按住家用稅率課 徵。
  B.空置不為使用之房屋,應按使用執照所載用途課稅。例如某乙於某 地購置新建二層透天房屋一棟,依使用執照所載用途一樓為店舖, 二樓為住宅,因購買後空置不用,依上開規定,一樓得按非住家用 稅率,二樓按住家用稅率分別課徵房屋稅。
  C.非住家非營業用稅率各縣市如有調整,依其調整稅率課徵。

   2‧類別:*營業用
  稅率:*按其現值課徵 3%

     3‧類別:*非住家非營業用(適用對象包括私人醫院、診所、自由職業事務所及 人民團體)
  稅率:*按其現值課徵 2%

 

三、房屋使用情形變更,應即提出申請。例如住家用變更為營業用或營業用變更為 住家用,其適用稅率,台灣省、台北市及高雄市分別規定如下:
(一)台灣省變更使用日期適用稅率按各該縣市房屋稅徵收細則或有關規定辦理。
(二)台北市變更日期在當月十六日以後者,當月份適用原稅率,在十五日以前變 更者,當月份適用變更後稅率。
(三)高雄市變更使用發生之次月起適用變更後稅率。

 

四、房屋稅係採按月比例計課,每年徵收一次,開徵日期為每年五月一日起至五月三 十一日止,課徵期間自上年七月一日至本年六月三十日止,計十二個月。

如在年度中曾經移轉,稽征機關應於移轉之次月起向承受人課征,至於買賣雙 方在買賣契約書中所約定之稅捐負擔,是屬當事人的私權行為,並不生稅法上 的效力。

 

五、下列房屋可以不必繳納房屋稅:
(一)住家用房屋現值在新台幣十萬元以下者免徵房屋稅,但如非供住家使用, 縱然房屋現值在十萬元以下,仍要課稅。但應納稅額一百元以下者仍予免 徵。

(二)各類建築物地下室,僅為利用原有空間設置機器房、抽水機、停放車輛及 防空避難室等使用部份而未收取費用或未出租或由所有人按月分擔水電、 清潔維護費而非營業者,均免予課徵房屋稅。