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法律知識庫 >不動產 >土地代書 >土地登記常見問題
土地及地上建物原同屬一人所有,同時或先後讓與相異之人時之推定原則。
發文日期:中華民國九十一年十二月六日 發文字號:內政部函台內中地字第○九一○○一七五二四號 主旨:土地及其上建物原同屬一人所有,同時或先後讓與相異之人,致其土地與其上建物非屬同一人所有,推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃關係,故於嗣後再行出售他人時,其相互間享有優先承購權,如優先購買權人放棄其優先購買權者,應依土地登記規則第九十七條第二項規定辦理。 說明: 一、案經本部函准法務部91年10月30日法律決字第0910041496號函略以:「按 『土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他 人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與 讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關 係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。』為民法第四百二十五條 之一所明定。 上開規定係法律推定之不確定期限租賃關係,其立法意旨在於房屋與土地異其 所有人時,因房屋性質上不能與土地分離而存在,故除有特別約定外,應推斷 土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地,但應支付相當代價,該法律關係之 性質,當屬租賃。…學者認為當事人間之不確定期限租賃關係,在法無明文相 關法律效果及法律性質相類似之情形下,應『類推適用』民法及土地法關於基 地租賃之規定,例如民法第四百二十六條之二、…及土地法…第一百零四條等 規定(林誠二著,法律推定租賃關係,月旦法學雜誌第八十一期,第十頁至十 一頁參照)。…」。 另六十四年七月二十四日修正公布之土地法第一百零四條第一項規定,其修正 理由謂:「地上權人、典權人或承租人,乃係房屋出賣時之直接占有人,其有 直接占領關係。 倘因該房屋之出售而解除彼此既存之法律關係時,上開權利人若不能以同一價 格優先承購,顯屬不公,故本條明文規定,賦與上開權利人優先購買權,俾使 基地與其地上之房屋合歸一人所有,土地之利用與其所有權併於同一主體,以 求其所有權之完整,使其法律關係單純化,並藉以充分發揮土地之利用價值, 盡經濟上之效用,並杜當事人間之紛爭。」 (參照法務部八十九年五月十八日法八十九律字第○一四四一一號函)。 故為使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用及杜當事人間之 紛爭,得「類推適用」土地法第一百零四條及民法第四百二十條之二有關基地 租賃優先承買權之規定。 二、本案土地及其上建物原同屬一人所有,同時或先後讓與相異之人,致其土 地與其上建物非屬同一人所有者,推定其土地與其上建物所有人間已具有租賃 關係,故於嗣後再行出售予他人時,其相互間已享有優先承購權,如優先購買 權人放棄其優先購買權者,則應依土地登記規則第九十七條第二項後段規定: 「優先購買權人如已放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買 權人放棄其優先購買權之證明文件,或出賣人已通知優先購買權人之證件並切 結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責 任字樣。」辦理。 貴轄地政務所受理本案於審查時要求申請人補正切結「本件土地及建物無訂立 租賃契約」,核有未當,應請改進。 三、本部六十七年十二月二十日台(六七)內地字第八一四四三五號函、 七十一年一月十日台(七一)內地字第六五三四七號函及七十七年十二月三十 日台(七十七)內地字第六六三四一七號函應予廢止。