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買到兇宅大樓 仲介公司置之不理〈解說:許盟志律師〉
新  聞: 新聞來源:自由時報   劉姓讀者在99年6月15日透過住商房屋七張加盟店買到新店區北新路的房子,是一棟12層樓的中古大樓,他買在4樓,但簽約後發現,該大樓的10樓曾發生過兇案,是該區域知名兇宅大樓,且在大樓的2樓及3樓,曾發生過房客自行鑽柱改裝潢,結構安全遭到破壞,有安全疑慮。要求住商及賣方返還價金,但遭到拒絕;他懷疑是黑心仲介與投資客合謀來詐財。   他說,看到這房子到簽完約才3天,房價一共1580萬元,買到47.7坪,跟附近的房價一坪40多萬元相比,真覺得是打了8折的便宜,以為討到便宜很開心,但當時還是懷疑,就問仲介甘葆楨有沒有發生過兇案之類的問題,仲介當時沒有直接回答,但在屋況說明書上就勾寫沒有發生過兇案,他自然相信,但在簽完約後又擔心,才四處打聽,原來該大樓的10樓曾發生過兇案,還被報紙大幅報導過,附近的人都知道是出名的兇宅大樓,可是仲介竟然都不講。   另外,2、3樓也發生過房客自行鑽柱改裝潢的事,結構安全遭到破壞,問題2、3樓的房東也提不出結構安全的保證書,他買在4樓,當然害怕安全問題。那事件鬧得頗大,報紙也有登,仲介還是不講,現況說明書上也沒有註明。   他如約付出第一期款項,就是80萬元,包括仲介費22萬元及58萬元的頭期款,但後來問律師朋友才知道,房價提高的假合約可能觸法詐欺,所以不敢履約,再加上有兇宅及結構安全的問題,他要求解約及對方還錢,但對方及仲介都置之不理。   劉先生說,除向自由時報求救之外,也向新北市消保官陳情,希望能趕快解決,更希望能夠修法,如果仲介隱瞞重大瑕疵,要負詐欺罪,而不是業務過失。 法律教室: 所謂物之瑕疵,係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定,或依通常交易觀念,認為應具備之價值、效用或品質而不具備者,始得謂為物有瑕疵,亦即,物是否具有瑕疵,應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。 本案例劉先生認為,自己所買的房屋所在同棟別樓層跳樓自殺過,認定為凶宅!? 該房屋未必成為「凶宅」,且在一般交易觀念上,難以認為他人在該樓層非自然死亡將導致房屋價值、效用、品質之減損,自不得指為瑕疵。況該名自殺者亦非自房屋中跳樓,無所謂影響居住品質或減少價值。 請參考法網文章:大廈有人跳樓 整棟為凶宅? 關於劉先生買屋糾紛事件,若是合約中沒有特別載明必須告知社區內有兇宅,仲介及賣方無須主動告知買方,也不會構成房屋有瑕疵,也不可能因此解約。 若是買進的標的物是兇宅,即使合約內沒有載明主動告知,賣方及仲介仍有主動告知的義務,因此,可依[$374$]民法第359條、[$380$]第365條,買方可在合約簽定內6個月或是交屋5年內提出異議。若是合約內有載明必須告知標的物是否為兇宅,賣方及仲介卻沒有主動告知,買方在15年內可以提出債務不履行,要求賠償,另外還可能構成詐欺。 一般來說不論是不是凶宅,其重點為仲介或屋主有如實告知與否,如為凶宅但仲介及屋主有如實告知且買房子的現任屋主願意購買,就不會有後續的糾紛發生,下列有些狀況一般實務上不會被認定為凶宅,但依社會觀念來說多數人仍有禁忌,價錢難免就會被壓低。 ※ 買屋附加兇宅條款 保障自身權益 買屋時現況說明書中可附加「買到凶屋、鬼屋或海砂屋時,得解約退款」,才能保障自身權益, 買到凶屋或鬼屋大多是消費者完成購屋進行裝潢時,才從鄰居口中得知,通常會透過調解,讓賣方扣除過戶等手續費用解約退款。 「凶宅調查」是定型化契約一部分,合法房仲業者在接受委託時,會在「物件調查表」中逐項和屋主核對簽名,凶宅也在調查之列,並載入「不動產重要事項說明書」中,如果賣方表明「過去沒有發生過自殺或任何凶殺案」,簽立買賣合約,如果查詢發現與事實不符,買方可以向賣方要求酌減價金或解除買賣約。
[$374$]民法第359條 買賣因物有瑕疵,而出賣人依前五條之規定,應負擔保之責者,買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形,解除契約顯失公平者,買受人僅得請求減少價金。 [$380$]第365條 買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依[$371$]第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。
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