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新聞來源：中時電子報 2018年04月11日

劉姓婦人讓經濟拮据的馬姓老翁，住進自己「未辦理保存登記」一棟平房，還佛心地免收租金近10年，想不到馬翁恩將仇報，私下將房子以270萬元變賣，劉婦房屋被賣了還渾然不覺。

據判決書，劉婦1962年購買位在新北市三重一棟房子，但她未買地且「未辦理保存登記」，住幾年就搬離並出租，20多年前租給馬姓老翁，約10年前，劉婦不忍馬翁經濟困難又要養子女，爽快讓馬翁一家人免費借住。

豈料2015年蘇迪勒颱風過後，劉婦擔心馬翁安危前往查看，驚見房屋憑空消失，才知馬翁2014年以擁有處分權自居，和陳姓開發商談好以270萬將房子賣了，劉婦因此憤而提告。新北地院審認為，馬翁擅自賣屋，考量屋況，馬翁應賠償30萬元，開發商不知情免賠，不過馬翁仍淨賺240萬元，這筆差額劉婦恐難以追回。（中時電子報 - 新聞連結）

法律教室：

何謂「保存登記」？

所謂保存登記，指的是土地法第38條所定土地總登記中之「第一次所有權登記」及土地登記規則第69條所定之「建物所有權第一次登記」，辦理保存登記是為了保全與維持其所有權之現狀。

按民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，未辦保存登記的建物，雖然無法辦理所有權移轉登記，但在私法上，仍是受法律保障的財產權之一，所以法院在實務上認為該建築物的所有權雖然不能移轉，但仍發生事實上處分權移轉的效力，而使買受人得自由使用、收益、處分該建築物，並排除他人之干涉。
 

於不知情的狀況下買到違建怎麼辦？

違章建築物雖為地政機關所不許登記，尚非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般規則，仍負有交付其物於買受人之義務（最高法院50年度台上字第1236號判決意旨）。違建與違法加蓋的房屋，具有無法辦理保存登記之本質上瑕疵，屬於民法第354條所定的「物之瑕疵」，買受人得依民法第359條對前屋主請求減少價金，甚至解除契約。

回到新聞，此案例中的房屋為違章建築，並未辦理保存登記，而馬翁在未經該房屋事實上之處分權人（即原告劉婦）同意下，明知自己非為該房屋之事實上處分權人，仍以自己為該房屋之處分權人為由，將房屋出售，造成劉婦財產上之損害。而按民法規定，負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害。然受損害的一方若無法證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定期數額。
該房屋已遭到全部拆除，也未另行重建，難以精確鑑估毀損物內容以及價值，故法院僅得依照房屋稅籍證明書所記載該建物之屋齡、建材，以及耗損狀況、坐落土地的使用分區、位置、鄰近市場供需……等區域狀況，作為判斷其價值的依準，而認定該房屋價值應為30萬元。

而此案中陳姓開發商之所以免負損害賠償責任，是因為該房屋並未辦理保存登記，且馬翁於20多年前即設籍於此，加上劉婦在將房屋無償借給馬翁居住後，也甚少前往該處。法院認為上開種種原因致使陳姓開發商無從以調閱戶籍、稅籍、地籍資料或其他方式，在不侵害他人個資的前提下，確認該房屋事實上的處分權或所有權之歸屬，僅能透過與馬翁簽訂相關切結書以茲證明，其已盡善良管理人之注意義務。

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＊此篇新聞解說同步刊登於中時電子報