法律教室：
◎ 何謂凶宅？
（一）屋內死亡之人非自然生故
（二）曾發生兇殺或自殺致死案件
（三）賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生
凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分
有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之
行為（即未陳屍於專有部分）。
◎ 最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照，又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。 次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「兇宅」，至於兇宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。 因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言，非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。
◎ 針對「非自然身故」的模糊地帶，如有人從十二樓房內跳樓自殺，但是卻死在一樓大門前，這種情形到底十二樓是凶宅，還是一樓是凶宅，亦或是一樓到十二樓的房屋都屬凶宅。過去市場認為，「非自然身故」不是在該屋內，所以十二樓的該戶房子並不屬凶宅，反而有些人會認為一樓房子是凶宅，因為死者的慘狀就發生在該屋前。如今法院實際判例，卻是採認跳下自殺的十二樓房屋是屬凶宅，顯然與過去的市場認知有差異，而且解釋有趨嚴的情形。 ◎ 值得注意的是，病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例，一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件，向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金，但法官調閱檢警相驗紀錄，發現死者係服藥過量意外死亡，認為「意外死亡」不構成「凶宅」，判決宋姓屋主敗訴。
| [$300330$]刑法第309條 「意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。前二項之未遂犯罰之。」 |
