聯晟法網 104年10月05日 新　　聞： 來源：TVBS 104年8月12日 　　女子C為了催討房客L積欠的房租，帶著兩個兒子撬開門鎖欲入屋理論，L男情急下翻牆逃避，未料從2樓失足墜落身亡。台南地檢署昨以侵入住宅的妨害自由罪嫌，將C母子三人起訴，但認為L摔死與他們破門沒有因果關係，過失致死部分則不起訴。 　　男子L與妻小以每月8000元向C女租屋，去年2月租約到期，L男仍積欠數月房租未繳，也沒搬家，還換鎖。C女帶兒子隔門痛罵「被我抓到一定打你」，拿出電鑽破壞門鎖，L男逃避時，失足墜落，送醫不治。 法律教室： 租賃，係指當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約（民法[$436$]第421條），因此一旦租約成立後，雖然房東仍舊是房屋的所有權人，但已經將房屋的使用權利同意租給房客使用，則在租約有效期間，房東就不可以在未經房客的同意下隨意進入。 當承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約（民法[$459$]第440條第1項），因此在房客未付租金的情形下，不代表租約就自動終止或失效，除非在一開始的時候有特別規定外，否則依照法規，房東就算想終止租約，也必須先行完成催告後才能終止，不是一旦房客不付款就可以終止契約，也因為租約還沒有終止，則代表房客仍舊有使用該房屋的權利，房東仍不可以在租約尚未終止的情形下隨意進入。 即便L男已有遲繳房租的狀況，C女亦不能夠在沒有終止租約的情形下，以電鑽的方式破壞門鎖而進入，因此構成刑法[$300327$]第306條「無故侵入住宅罪」，另外C女在門外喊叫「被我抓到一定打你」，此部份也可能構成刑法[$300326$]第305條的「恐嚇危害安全罪」，因為縱然房客欠錢，房東也應該循著正當的法律救濟管道，而不是以非法的方式索取，或許當下是氣話，但說者無心，聽者有意，建議還是避免禍從口出為上。 惟L因懼怕有不利於己之情事，情急下翻牆藏匿致不慎摔落死亡，L雖係因C之恐嚇致生危害，但L之死亡結果，與C之恐嚇行為間並不具備條件因果關係，無法直接認為，C之行為符合刑法上[$300296$]第276條之過失致死之構成要件，故C及其兩子僅得論以侵入住宅罪及恐嚇危安罪二罪。 房東若惟恐終期屆滿或租約終止後，承租人耍賴惡意不搬遷，致使房東無法即時的排除房客占用之行為而致生損害情事，房東可考慮在和房客訂立租約時，進行租賃契約公證，若將來果然發生了前開之情形時，房東即得以所公證之租約訂有排除占用之約款，作為執行名義籍由法院的程序，逕向法院聲請排除承租人占用之強制執行，以獲即時的救濟。

民法[$436$]第四百二十一條 稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。 民法[$459$]四百四十條 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。 租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期 中華民國刑法[$300327$]第三百零六條 無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。 中華民國刑法[$300326$]第三百零五條 以加害生命身體、自由、名譽、財產之事，恐嚇他人致生危害於安全者，處二年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。 中華民國刑法[$300296$]第二百七十六條 因過失致人於死者，處二年以下有期徒刑、拘役或二千元以下罰金。 從事業務之人，因業務上之過失，犯前項之罪者，處五年以下有期徒刑或拘役，得併科三千元以下罰金。