聯晟法網 2014年10月27日 新　　聞： 來源：中時電子報 2014年09月16日 　　營造公司因拒交管理費與住戶對簿公堂。最高法院維持二審認定，昨日判決營造商興建後仍未售出的空屋，須依法給付共205萬多元給管委會確定。 　　公寓大廈管理條例規定，大樓起造人應按工程造價比例提列費用，設置公共基金供管委會使用，另外，空屋未售出前，亦需由建設公司代繳管理費，營造商因主張以公共基金抵繳管理費，遭建案住戶拒絕，雙方因而鬧上法院。 　　管委會表示，民國99年間營造商於新北市三峽台北大學旁，投資興建OO建案，總戶數為1024戶，取得使用執照、住戶陸續搬入後，該大廈仍有餘屋未售出，所有權仍屬營造商，全體住戶開會決議要求營造商繳交管理費，但對方拒付，他們於是打官司向營造商索討。 　　營造商則辯稱，大廈興建完成後，營造商已提撥904萬多元的公共基金，做為大廈管理維護事項所需支出，並對住戶請求修繕事項，無償全面性服務，這些費用可抵扣積欠的管理費，營造商不須再給付管委會任何費用。 　　高院審理後認為，依法營造商基於起造人身分，就有提列公共基金的義務，與繳交管理費屬不同義務，不得相互扣抵，但考量未銷售的空屋與實際居住使用的情況不同，營造商就未經區分所有權人會議決議期間部分，管理費用只須繳納一半的管理費，判決營造商應給付管委會205萬9333元，案經上訴，最高法院駁回定讞。 法律教室： 本案中，營造商在與買方所訂立之買賣契約中，約定「買方應依『營造商-OO社區規約』所訂之標準繳納管理費，賣方未銷售空屋之管理費按前開標準二分之一計收」之約定，惟管理委員會認為，其們已於第二次區分所有權人會議召開時變更為「二、投資興建人（起造人）未售空戶之區分所有權部分及停車位，其管理費依前款繳納標準全額計收，並溯及自完工之日起算」，故營造商應依社區規約來負擔全額繳納之義務，而非應納金額訂立標準的二分之一。 營造商雖主張管委會所召集之第二次區分所有權人會議，其決議程序不合法，惟其決議雖不合法定程序，但僅屬得訴請法院撤銷之決議，惟營造商並未依法定程序向法院提出撤銷決議之請求，故認為該決議有效。 另法院認為依公寓大廈管理條例[$914751$]第18條一項一款及同條二項：「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。」，營造商有提列公共基金及繳納管理費之責。

公寓大廈管理條例[$914751$]第十八條 公寓大廈應設置公共基金，其來源如下： 一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。 二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。 三、本基金之孳息。 四、其他收入。 依前項第一款規定提列之公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣 (市) 主管機關公庫代收之證明；於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣 (市) 主管機關報備，由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額，由中央主管機關定之。 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。 第一項及第二項所規定起造人應提列之公共基金，於本條例公布施行前，起造人已取得建造執照者，不適用之。