新聞：
2011-01-05 蘋果日報

台中市一棟公寓大廈為催討管理費，將門禁磁卡更換為磁扣，對欠繳二期以上管理費的住戶不發給磁扣，致欠管理費的住戶莊先生回不了家，莊尾隨有新磁扣的住戶進大門，被管委會主委張先生推出門外關上大門。台中地檢署偵辦認為，張將莊推出大門，妨害莊回家權利，昨依可處三年以下的強制罪將張起訴。

前主委力挺「很盡責」
昨天張先生（四十九歲）不在家，前主委粘金鳳為張抱屈：「莊先生在該社區有三戶房屋，共積欠四萬三千元管理費，竟要求管委會打六或七折，主委張先生只是盡他的責任而已。」一名住戶在旁也表示：「沒有道理啦，三個月六千元都不繳，那對我們繳交的不公平！」

住戶莊先生指控，去年二月二十四日晚上七點十五分，他帶兒子回家，發現磁卡被消磁進不去，就在門口騎樓等候，尾隨其他有新磁扣的住戶進大門，張看到他就把他推出門外，旋即關上大門。莊控告張先生未經他的同意擅自消磁，以暴力阻止他回家涉及妨害自由。

張先生辯稱，去年一月接任主委，住戶反映夜間安全管理、住戶長期拒繳管理費兩個問題亟待解決。二月二十三日召開區分所有權人會議決議，將磁卡更換為磁扣，不發磁扣給未繳兩個月以上管理費的住戶，並非只針對莊先生，他否認將莊推出大門，只是將門隨手關上而已。

檢察官認為更換磁扣非張一人所為，是管委會做出的決議，這部分未違法；但有住戶作證，當天看到張將莊推出門外，兩人還起口角爭執，檢方據此認定張妨害莊出入家門的權利，依強制罪嫌將張起訴。
 

法律教室：

住戶積欠管理費，管委會可以取消住戶的感應卡嗎？
事實上管委會並無權限可以直接取消住戶進出社區的感應卡，因取消感應卡已嚴重影響住戶進出社區之權利，若擅自取消，可能會構成刑法強制罪。刑法第304條強制罪的成立，行為人必須具備實施「強暴」、「脅迫」之行為，並有「使人行無義務之事」或「妨害人行使權利」之故意，且在客觀上有該等情事發生。
 

本件新聞中，張姓主委動手將莊姓住戶推出社區並將大門關上之行為，妨害莊姓住戶的行動自由以及進入社區之權利，即已構成刑法強制罪之要件。

然觀之此案之衝突點，是起因於許多管委對於積欠管理費的住戶，往往不知道該如何應對，在未有明確的規約下，對於惡意不繳納管理費之住戶，管委們到底該如何處理，才能夠妥善維持社區的公共利益？

依據公寓大廈管理條例第21條，若遇住戶積欠管理費，管委負責人或管理委員會可以訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。值得注意的是，在訴請法院請求給付管理費前，應先進行催告。建議在確認住戶未依期繳納後，先詢問了解原因並提醒住戶繳納；若還是未繳納，可於次月先以公告的方式公布未繳納管理費之住戶名單，並寄發催繳通知；若持續積欠，得寄發正式催告信函，如存證信函或者律師函。

倘若按照以上流程處理後，積欠管理費之住戶依舊不予理會，則可以向法院聲請支付命令，或是向法院起訴請求給付管理費。為避免紛爭，最好的做法是盡早透由區分所有權人會議決議，將管理費催繳流程納入規約。如此既可使所有流程透明化，又可提升效率，同時增進社區整體之共同利益。
 

【參考法條】

刑法第304條 (強制罪)
以強暴、脅迫使人行無義務之事或妨害人行使權利者，處三年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。
前項之未遂犯罰之。

公寓大廈管理條例第21條
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

【※ 法律條文以文章刊登時為準！欲了解現行法規，請來電諮詢。】