新 聞：
新聞來源：自由時報
黃姓男子2年前在桃園縣蘆竹鄉花了1590萬元買房，之後想出租卻乏人問津，打聽後赫然發現，門前曾發生死亡車禍，還辦過法事招魂，認為賣方故意隱瞞
凶宅事實，要求賠償；高等法院審理後，發現死者是送醫後在醫院不治，認定不算凶宅，判決賣家和房仲免賠。
判決指出，黃男的房子出租不順利，向鄰居打聽後才知，門前曾發生死亡車禍，當初死者的車子先撞上路邊轎車，反彈後卡在門前騎樓的鐵捲門，車上2人傷重身亡，當時現場留有大灘血水。
黃男控訴，這起死亡車禍造成房屋重大瑕疵，對居住者心理造成負面影響，他的妻子看房時，還特地問房子是否「乾淨」，但賣家和房仲卻故意隱瞞這件事。
賴姓賣家和房仲業者反駁，當初車禍傷者是送醫後身亡，房子並非死亡現場，當然不算凶宅；況且屋況說明書列舉的非自然身故，是指凶殺、自殺、他殺等，不包括意外事故。
法院根據相驗報告、法醫鑑定書，認為2名死者是在醫院往生，而非車內，維持一審判決，認定房子不算凶宅，判決黃男敗訴，全案仍可上訴。
2012-9-30
法律教室：
◎ 物之瑕疵：
所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。
非自然身故之情事，將對不動產之個別條件產生負面影響，造成經濟性之價值減損，進而影響其市場價格，應認屬物之瑕疵，而出賣人應負之上開瑕疵擔保責任係法定無過失責任，無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問。
◎ 凶宅：
（一）屋內死亡之人非自然生故
（二）曾發生兇殺或自殺致死案件
（三）賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
◎ 最高法院著有73年台上字第1173號判例可資參照，又所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限。
次按有非自然身故情事之房屋即一般所稱之「
凶宅」，至於凶宅之定義，依目前房屋仲介公司之規範，係指「曾發生兇殺或自殺致死之情事」之房屋，此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，對居住於其內之住戶言，除對居位品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響。
因此在房地產交易市場及實務經驗中，具有非自然身故情事之房屋或不動產，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因此亦造成該等標的之市場接受程度及價格之低落情事。同時具有非自然身故情事之不動產，無論從心理層面或市場接受度而言，皆非一般適於居住之標的，且有明顯異於週遭環境情形，即與週遭環境相較，買賣價格有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則而言。
◎ 值得注意的是，病死、自然死亡或意外事件造成的死亡，並不在凶宅的範圍內。高雄曾有案例，一名宋姓屋主新買的房屋傳出有妙齡女子仰藥自殺案件，向法院訴請前屋主、房仲公司返還購屋價金，但法官調閱檢警相驗紀錄，發現死者係服藥過量意外死亡，認為「意外死亡」不構成「凶宅」，判決宋姓屋主敗訴。
本案因屋況說明書列舉的非自然身故，是指凶殺、自殺、他殺等，不包括意外事故，且依相驗報告、法醫鑑定書，認為死者是在醫院往生，而非車內，故認定房子不算凶宅，判決黃男敗訴。
| [$369$]民法第354條
物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。
民法[$374$]第359條
買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。
民法[$380$]第365條第1項
買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。 |
