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2019-06-17自由時報

宜蘭縣蕭女向吳姓屋主購買羅東鎮一處民宅，事後質疑買到凶宅，指控吳女刻意隱瞞控告詐欺，宜蘭地院法官認為，屋子僅讓遺體借道而過，並非凶宅，吳女無「不法意圖」隱瞞，判她無罪。

判決指出，這處民宅曾發生工人跌落屋旁水溝過世，因無其他通道，遺體從該屋借道而過，吳女2016年用市場行情7折，約350萬元購入，再花費100萬餘元裝修，隔年6月以480萬元售予蕭女。

蕭女購屋後裝潢期間，從鄰居口中得知屋子曾讓工人遺體借道經過，覺得以高價買到凶宅，怒指吳女有所隱瞞，告她詐欺，雙方鬧上法院。

吳女庭訊時指稱，她與蕭女直到簽約才碰面，買賣前，對方未提起「要乾淨，沒有死過人」，當時她沒想到借道一事，才沒有告知，非故意隱瞞。

宜蘭地院調查，該屋供遺體借道經過，不是所謂凶宅，非屋子現況說明書必要說明事項，查閱吳女、楊姓前屋主買賣契約，雙方簽約時載明該屋非凶宅；此外，吳女購入後花100萬餘元裝潢，投入資金與賣出價格相近，無獲取不當暴利，查無詐欺事證；可上訴。

法律教室：

我國法律雖然沒有「凶宅」的用語，但依照市場上不動產買賣交易慣例，是指曾發生兇殺或自殺等死亡事件的房屋。至於房屋是否因曾有人在此「發生兇殺或自殺致死之情事」而成為「凶宅」，不僅是個人主觀及心理層面的想法，也會因人、因時或宗教信仰不同而有。為保障交易公平，也為取得社會大眾的一般共識，內政部於97年曾作出一個解釋，認為兇宅是指：

其建築改良物之專有部分（包括主建物及其附隨建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為而致死（如從專有部分跳樓輕生，而死在其他樓層或中庭）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。

這個函釋的意思是指建築的專有部分（例如屋內或陽台），曾發生兇殺或自殺而死亡，或是在專有部分有例如跳樓等求死行為致死的時候，就算是凶宅。
然而，若根據內政部此函釋，會發現「意外死亡」（例如一氧化碳中毒）是被排除在「非自然死亡」以外的。事實上，司法實務上的見解與內政部此函釋並不相同，實務上認為，於一般不動產交易中，若有意外死亡之事實，普遍也會令民眾產生嫌惡感，認其屬於民法買賣的「物之瑕疵」的一種類型，可能會影響房屋交易上的價值；而內政部所公告的不動產說明書應記載及不得記載事項中，就有一條為「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」

新聞中，工人死亡之事實係發生在楊姓屋主所有產權時期，而工人跌落之處為房屋旁的水溝，該水溝係在防火巷內，並不屬於該房屋的專有部分。楊姓屋主接獲警局通知，借用自己的房屋通道讓警察及救護人員得以將遺體借道運出，僅為一善心之舉。

楊姓屋主將房屋出賣給吳女時，雙方的契約上並未載明有「遺體借道」一事；吳女再將房屋出賣給蕭女時，亦位於契約上載明。然，就該個案而言，是否有詐欺之事實，須考量到吳女是否主觀上是否有故意用詐術來詐取被害人金錢之意圖。

法院認為，吳姓屋主雖未主動告知蕭女十年前有人於屋外墜地身亡並經房屋借道運出，但未告知此事實，並不能認定吳女在主觀上是基於不法所有意圖而故意隱瞞此訊息（且也不違反雙方買賣契約所約定的告知義務條款）。而依社會通常交易習慣，土地、房屋買賣契約的主要給付義務，是在於買賣標的物所有權移轉與價金交付；買賣契約的主要目的，是在於買賣標的物是否符合一般得以使用、收益的狀態。至於買賣標的物若有瑕疵，且影響正常使用、收益，買受人可以依民法相關規定，主張行使減少價金等權利。所以，如果沒有具體證據與積極事證可以證明犯罪，則不應輕易用刑法處罰吳女。

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